< 김선영 기자 >

자녀 양육을 위해 큰 집으로 이사해야 하는 밀레니얼 세대와 단촐하게 작은 집이 필요해진 베이비붐 세대들이 집을 구하지 못하고 있다. 서로 집을 바꾸는 집의 순환이 이뤄져야 하는 데 꽉 막혀서 이런 현상이 굳어지고 있다. 활발 히 주택이 거래되면 자연스럽게 큰 집에서 작은 집, 그리고 작은 집에서 큰 집으로 이사가 순조 롭게 진행되고 흐름이 이뤄진다. 지금은 모두가 제자리에 갇혀 있는 형국이다. 밀레니얼 세대는 자녀 양육에 가장 중요한 시기에 접어들고 있지 만 한 가지 아쉬운 점이 있다면, 가족이 살기에 적합한 크기의 주택을 구매하는 시기는 아직 멀 었다는 것이다.

밀레니얼과 베이비붐 세대 모두 어려움 2024 년 인구조사국 데이터를 토대로 온라인 부동산중개업체 레드핀( Redfin) 이 분석한 결 과는 이른바‘ 집맥경화’ 현상을 보여준다. 1981 년에서 1996 년 사이에 태어난 밀레니얼 세대는 베이비붐 세대를 제치고 가장 큰 부모 세대가 되었지만, 자녀가 있는 가족이 일반적으로 선 호하는 3 개 이상의 침실을 갖춘 주택은 전체의 16 % 밖에 소유하지 못하고 있다. 한편, 1 ~ 2 인 가 구로 구성된 베이비붐 세대는 이런 주택의 거의 30 % 를 보유하고 있다. 세대별 실제 거주지와 희망 거주지 사이의 이런 괴리는 오늘날 주택 시장의 심각한 침체를 여실히 보여준다. 자녀를 독립시킨 베이비붐 세대와 어린 자녀를 둔 밀레 니얼 세대 모두 높은 주택 가격, 제한된 공급, 그 리고 팬데믹 시대의 높은 주택 모기지 대출 이 자율로 인해 이사를 감히 못하고 있다. 부동산 정보업체 레드핀에 따르면 이사를 원하는 사람 들은 이사할 동기가 부족하고, 집을 사려는 사 람들은 선택의 폭이 좁다고 생각한다. 대중 문 화에서는 밀레니얼 세대와 베이비붐 세대를 종 종 대립 구도로 묘사하지만, 오늘날 주택 시장 에서는 두 세대 모두 어려움에 직면해 있다. 특 히 생애 첫 주택 구매를 고려하는 밀레니얼 세 대는 부족한 매물, 사상 최고치에 근접한 주택 가격, 6 % 를 넘는 주택모기지 대출 이자율이라 는 어려운 상황 속을 헤쳐 나가야 한다. 베이비 붐 세대는 이미 크고 대출금을 모두 상환한 주 택을 소유하고 있다는 장점이 있지만, 특히 교 외 지역의 큰 집을 소유하고 있고 그 근처에 계 속 살고 싶어하는 경우, 규모를 줄여 이사하려 는 밀레니얼 세대와 마찬가지로 매물 부족이라 는 어려움에 직면하고 있다. 도심에 비해 교외 지역에서는 콘도나 소형 주택의 선택지가 제한 적인 경우가 많다. 원하는 지역에 원하는 유형 의 주택이 없다는 것이 베이비붐 세대가 직면하 는 제약 조건이라고 볼 수 있다. 베이비붐 세대 중 일부는 높은 양도소득세를 피하기 위해 현재 거주지에 머물거나, 급격한 주택 가격 상승과 은퇴 후 소득 감소로 구매력이 제한되는 점 때 문에 이사를 망설인다. 전국의 주요 대도시 지

역에서 베이비붐 세대 중 자녀가 독립한 사람들 은 대형 주택을 높은 비율로 보유하고 있다. 자 녀가 있는 밀레니얼 세대의 주택 시장 점유율은 지역별로 차이가 있다. 최근 몇 년간 신규 주택 건설 붐으로 가격이 하락한 텍사스주 오스틴에 서는 젊은 세대가 침실 3 개 이상 주택의 19 % 를 소유하고 있다. 콜럼버스( 오하이오) 나 미니애 폴리스( 미네소타) 와 같이 주택 가격이 비교적 저렴한 중서부 도시에서도 젊은 세대의 대형 주 택 소유율이 높은 편이다. 반면, 주택 가격이 비 싼 로스앤젤레스에서는 젊은 세대의 대형 주택 소유율이 10.5 % 에 불과하며, 마이애미나 산호 세( 캘리포니아) 와 같은 다른 고가 지역에서도 평균보다 낮은 소유율을 보이고 있다. 젊은 세 대들은 기본적으로 감당할 수 있는 곳으로 이사 했다고 볼 수 있다.

이사 엄두 못 내고 주저 앉아 주택 소유자들이 이전보다 훨씬 더 오래 거주 하고 있다. 부동산 데이터 제공업체인 아톰의 2025 년 4 분기 데이터에 따르면, 주택 소유자들 이 이전보다 훨씬 더 오랫동안 구입한 집에 거 주하고 있는 것으로 나타났다. 전국에서 주택 소유자들은 평균 8.55 년 동안 주택을 소유한 후 매도하는 것으로 나타났는데, 이는 작년 같은 시점의 8.05 년보다 6 개월 길어진 수치다. 이는 최소 25 년 만에 가장 긴 주택 보유 기간 중 하 나다. 매사추세츠, 코네티컷, 캘리포니아와 같 이 주택 가격이 높은 해안 지역의 주택 소유자 들은 더욱 오랫동안 주택을 보유하고 있다. 매 사추세츠의 평균 주택 보유 기간은 13.29 년으로 작년 같은 분기보다 4.1 % 증가했고, 코네티컷 은 13.02 년으로 0.9 % 증가했다. 주택 소유자들이 매도를 꺼리는 이유 중 하나 는 팬데믹 기간 동안 누렸던 초저금리 혜택을 포기하고 싶지 않거나, 포기할 여력이 없기 때 문이다. 또 다른 이유는 부족한 주택 재고와 여 전히 높은 주택 가격으로 인해 더 나은 집으로 이사하거나 다른 지역으로 이주하는 것이 어려 워졌기 때문이다. 단점은 주택 소유자들이 집 에 더 오래 거주할수록 시장에 나오는 매물 수 가 줄어들어 재고량이 제한된다는 것이다. 공 급 부족은 가격 상승을 초래하므로, 장기 거주 는 일반적으로 이런 지역에서 주택 구매자에게 불리하게 작용한다. 온라인 주택정보업체 질로 우( Zillow) 에 따르면 매사추세츠주의 평균 주 택 가격은 약 636,000 달러였고, 코네티컷 주는 423,000 달러였다. 미국 전체 평균 주택 가격은 357,000 달러였다. 지역별 주택 가격정보를 분석 하는 인터컨티넨탈 익스체인지 보고서에 따르 면, 데이터가 제공되는 가장 최근 월간인 2025 년 11 월 기준으로 코네티컷 주 뉴헤이븐, 뉴욕 주 시러큐스, 펜실베이니아 주 스크랜턴의 주택 가격 상승률이 가장 높았다.

첫 주택 구입 갈수록 경직

2025 년 4 분기 주택 소유율은 65.7 % 로 전분기 대비 소폭 상승했고, 전년 동기 대비로는 변동 이 없었다. 이는 2025 년 최고치에 해당하지만, 2020 년 초 팬데믹 기간 중 주택 소유율이 급증 했다가 65 %~ 66 % 수준으로 조정된 시점의 최 고치에는 미치지 못하는 수준이다. 지속적인 주택 구매 부담과 적정 가격의 주택 공급이 부 족해 추가적인 주택 소유를 제한하는 요인으로 작용하고 있다. 그러나 최근 모기지 이자율의 변화와 주택 가 격의 완만한 추세가 일부 세대의 주택 구입 욕 구를 촉진하고 있다. 전국부동산중개인협회에 따르면 2025 년 생애 첫 주택 구매자의 평균 연 령은 40 세로 길어졌고, 생애 첫 주택 구매자 비 율은 사상 최저치인 21 % 까지 떨어졌다. 역사적 으로 낮은 생애 첫 주택 구매자 비율은 엄밀히 특이한 점을 부각시킨다. 베이비붐 세대가 자 녀에게 주택을 물려주거나 구입해주는 경우가 늘어나고 있다. 주택 증여는 2 배가 증가했고 부모가 자녀를 위해 주택을 구입해 모기지를 대신 상환하는 경우도 많다. 통계적으로 생애 첫 주택 구입자 가 적지만 명시적인 통계로 잡히지 않는 젊은 세대의 주택 소유는 줄어들지 않았다. 2007 년 부동산 침체 이후 생애 첫 주택 구매자 비율은 50 % 나 감소했다. 하지만 이들이 실제로 높은 모기지 이자율과 높은 주택 가격 때문에 집을 구입하지 못하는 상황은 아니다. 구입할 집이 없어서 집을 사지 못하고 있다.

현재 3,000 만 명이 넘는 주택 소유자가 주택 모기지 대출이 없다. 주택 모기지 대출 상환 의 무가 없는 주택 소유자의 비율은 2010 년 33 % 에 서 2023 년 40 % 로 증가했다. 이는 주택의 완전 한 소유와 보수적인 모기지 대출 행태로의 전 환 추세를 반영한다. 또한 대부분 베이비붐 세 대 이상의 연령대이기 때문에 주택 가격 상승 의 효과까지 감안하면 2 채 이상 구입할 수 있는 자산을 확보하고 있다. 이들의 주택 구입 확대 는 자연스럽게 자녀 세대의 주택 소유율을 높 게 만드는 요인이다. 결과적으로 자산을 가장 많이 소유한 세대인 베이비붐 세대의 주택 구 입은 계속될 것으로 보이는데 이는 상당 기간 주택 시장의 핵심 고객이라는 것을 의미한다. 연령별로 살펴보면, 35 세 미만 젊은 가구의 2025 년 주택 소유율은 37.9 % 로 전년 대비 상 승세를 보였다. 35 ~ 44 세와 45 ~ 54 세 가구의 주 택 소유율은 소폭 하락한 반면, 55 ~ 64 세 가구 는 소폭 상승했다. 65 세 이상 가구의 주택 소유 율은 79 % 로 높은 수준을 유지했지만, 지난해 보다는 약간 낮았다. 가장 젊은 두 연령대 사이 의 급격한 주택 소유 증가는 최근 첫 주택 구매 자의 평균 연령이 40 세에 근접했다는 데이터와 일맥상통한다. 이는 주택 소유로 가는 길이 늦 어지고 있다는 사실과 2025 년 후반에 젊은 가 구들이 점진적으로 주택 소유에 진전을 이뤘음 을 보여준다.

윗물은 흐르고 아랫물은 고여 가구 형성 연령대인 밀레니얼 세대와 30 대에 접어드는 Z 세대가 베이비붐 세대에 의해 시장 에서 밀려나고 있다. 베이비붐 세대는 은퇴 후 더 작은 집으로 이사하거나, 자녀와 함께 거주 하면서 큰 집에 머무르는 추세다. 가계 부문 전 체 자산 중 70 세 이상 고령층이 차지하는 비중 이 사상 최고치를 기록했는데, 이는 부동산 자 산 가치 상승에 힘입은 것으로 볼 수 있다. 또한 저출산과 고령화가 맞물려 전반적인 인 구 증가율이 둔화되는 인구 구조의 변화도 주택 소유의 변화 요인이다. 18 세 미만 자녀를 둔 가 구 수는 2007 년 약 3,700 만 가구로 정점을 찍은 후 2024 년에는 약 3,300 만 가구로 약간 감소한 것으로 보인다. 국가가 주택 공급을 늘리는 것 이 의미가 없을 수 있다. 인구통계학적 추세를 고려할 때 주택 건설업체들이 시장에 신규 주 택을 대량 공급하는 것은 이치에 맞지 않는다. 젊은 세대에게는 충분한 주택이 공급되어 약간 의 변화가 있을 수 있겠지만, 30 대 후반이나 40 대 초반에게는 별다른 영향을 주지 않는다. 5 년 후 주택 공급량이 증가하더라도 이 연령대에 해 당하는 밀레니얼 세대는 현재의 주거 형태에 변 화가 없을 가능성이 높다. 안타깝게도 전문들은 주택 시장 반등이 모든 사람에게 동일하게 나타 나지는 않을 것이라고 전망한다. 상위층이 하위 층보다 훨씬 호조를 보이고 있고, 75 만 달러에 서 100 만 달러 가격대의 주택이 활발한 거래를 보이는 반면 저렴한 가격대의 주택은 제한된 매 물로 인해 거의 매매가 나타나지 않고 있다. 전 국부동산중개인협회의 시장분석가는 기존 주 택 자산을 보유한 주택 구매자와 시장 진입을 시도하는 주택 구매자 사이에 불균형이 존재한 다고 지적한다. 가진 자와 없는 자가 있고 처음 집을 사는 사람들은 시장에 진입하는 데 어려움 을 겪는 반면, 주택 자산을 보유한 사람들은 주 택시장에서 신용을 쌓고 있다. 이는 많지는 않 지만 젊은 첫 주택 구매자가 존재하지만, 특히 베이비붐 세대와 같은 고령층 주택 구매자가 주 택시장을 장악할 수 있음을 의미한다. 북동부와 중서부의 재고 부족으로 인해 주택 시장이 비교적 경색되고 가격 상승세가 안정적 인 반면, 남부와 서부 일부 지역은 여전히 부진 한 상황이다. 특히 해안 지역의 보험료 및 기타 유지비 상승은 이런 격차를 더욱 확대할 수 있 다. 경색된 시장 상황이 북동부와 중서부의 주 택 가격 상승을 뒷받침할 것이라는 데 대체로 동의한다. 샌프란시스코와 산호세 같은 AI 기 반 기술 시장에서 주택 수요가 다시 증가하고 있는데, 이는 앞으로 한 해 동안 가격 상승을 더 욱 가속화할 수 있다. 반면, 매물이 급증한 플로 리다와 텍사스 시장과 수요가 감소한 시애틀, 포틀랜드, 덴버의 시장 상황은 더욱 침체될 것 으로 예상된다. 주택시장의 이중적 구조는 주택 매매가 일부 지역에서는 급격히 정체되는 모습 을 극명하게 보여줄 가능성이 높다.