< 최민기 기자 > 현재 주택 시장을 두고 경제성이 약해지면 서 주택 구입이 어려운 상황이라고 말한다. 그런데 이것 만으로 주택 가격이 계속 오르고 모기지 이자율이 떨어지지 않는 것을 완전히 설명하지 못한다. 어쩌면 집을 살 만한 사람은 이미 집을 다 샀을 수 있다. 그저 집을 소유한 사람들이 집 을 팔고 다시 사는 과정에서 나타나는 현상일 수 있다. 즉, 임대를 얻고 살 수 있는 사람이 나 첫 주택 구입자는 이제 더 이상 늘지 않는 상태에 직면한 것일 수 있다. 이는 현재 주택 시장의 상황이 이상하거나 비정상적인 것이 아니라는 의미다. 주택 소유율이 65 % 를 넘었 다는 것은 역대 평균 수준보다 낮은 것이 결 코 아니다. 오히려 코로나19 팬데믹 기간 동안 초저금 리로 인해 대규모 주택 모기지 대출이 쏟아져 나오면서 많은 주택 구매자들에게는 큰 호재 였다. 하지만, 이후 주택 시장은 이전과 같지 않았다. 수많은 주택 소유자들이 갑자기 4 % 미만의 낮은 모기지 이자율로 주택을 구매할 수 있게 되어 주택 구매가 급증했다. 현재의 모기지 이자율은 정상 수준임에도 높다고 체감하면서 주택을 구매하려는 동기 가 크게 줄어든 것으로 해석한다. 이미 팬데 믹 기간에 집을 살 여력이 있는 사람들은 구 매했기 때문에 지금은 집을 사고 싶어도 이자 율이 높거나 집값이 너무 비싸 사지 못하는 상황이 아니라고 볼 수 있다.

잠재적 주택 구매자는 없을 수도 주택 시장이 악몽 같은 상황을 연출하고 있 어서 많은 잠재적 주택 구매자가 높은 주택 가격과 높은 모기지 이자율 때문에 내 집 마 련의 꿈을 접는 상황이라는 것도 잘못된 분석 일 수 있다. 이미 65 % 가 넘는 주택 소유주가 있다는 것 은 집을 구입하는 평균 추세를 넘어섰다는 것 이므로 더 이상의 추사적인 주택 구매 수요

는 없다는 것으로 봐야 한다. 많은 주택 소유 자들이 이제는 개인적인 필요와 이유로 가진 집을 팔고 다시 집을 구입하는 그야말로 기 존 주택의 반복 구매자들이라고 할 수 있다. 반복 주택 구매자들은 이사를 하기 위해 집 을 팔고 사는 경우도 있지만, 추가로 집을 구 입하는 경우가 더 많을 수 있다. 가장 주택 소유 비율이 높은 베이비 붐 세 대는 현재 주택 시장의 가장 큰 손이다. 때로 는 임대용으로 주택을 추가로 구입하기도 하 고 자녀에게 물려주기 위해 집을 사는 경우 도 많다. 자녀에게 집을 상속하면 주택 매매 에는 통계가 잡히지 않는다. 수십만 채가 최

근 상속되었고 비율로는 2 배가 늘었다. 모기 지를 다 갚아서 온전한 소유로 남아있는 주 택도 40 % 나 된다. 전체 주택의 40 % 는 더 이 상 매매 대상이 아닐 수 있다는 의미다. 또한 매매되더라도 소유주가 다시 집을 구입할 가 능성이 높다. 이런 구매는 신규 주택 수요라고 볼 수 없다. 기존의 주택 소유주가 추가로 집을 구입하는 경우에 해당한다. 이처럼 잠재적 첫 주택 구 입자는 극히 소수에 지나지 않을 수 있다. 주 택 모기지 이자율이 3 % 이하인 사람이 전체 모기지 차입 주택 소유주의 20 % 를 차지한다.

이들도 주택을 팔 이유를 크게 느끼지 못

한다. 3 ~ 4 % 수준의 모기지 이자율 소유자는 40 % 에 달한다. 이들이 집을 판다면 다시 구 입하는 것을 전제로 거래하는 것일 가능성이 높다. 이 또한 기존 주택 수요자에 해당한다 고 봐야 한다. 잠재적 주택 수요자는 사실 파악하기가 불 가능하다. 모기지 이자율이 하락하거나 주택 가격이 떨어지면 집을 구입하겠다는 의향을 묻는 조사는 그저 의향에 불과하다. 현실로 나타나는 것이 아니다. 그렇기 때문에 실제 로 잠재적 주택 수요자는 다른 방식으로 추 정되어야 한다.

▶6 면에 계속