C-6 2026 년 2 월 13 일- 2026 년 2 월 19 일 미국 부동산
▶5 면 < 주택 구매자 > 에 이어 이를테면 실제로 집을 구입하기 위해 시도 했다가 매매가 체결되지 않은 미결 매매가 잠 재적 주택 구매 수요를 보여주는 수치일 것 이다. 미결 매매는 매월 다른 추세를 보이는데 이 자율이나 경제적 이슈에 민감하게 영향을 받 기 때문이다. 그러므로 잠재적 주택 구매 수 요는 주택 구매가 가능하지만 이런 경제 여건 과 주택 시장의 상황에 의해 좌절된 것으로 보는 것이 정확할 수 있다.
모기지 이자율이 주는 환상 대체로 모기지 이자율이 낮아지면 주택 구 매가 늘어날 것으로 말한다. 하지만, 개인에 적용되는 이자율 수준은 신용 수준에 크게 달 라진다. 신용 점수가 낮으면 잠재적 주택 수요자가 아니라 자격 미달 즉, 주택 구매 부적격자로 간주된 것을 의미한다. 그렇기 때문에 모기 지 이자율이 낮아지더라도 기존 주택 소유자 가 주택 매매를 다시 할 가능성이 더 높다. 신 용이 쌓이지 않은 자녀를 대신해 부모가 집을 구입하는 것도 여기에 해당한다. 초저금리 시대는 지나갔다. 많은 주택 소유 자는 여전히 낮은 모기지 이자율을 유지하고 있다. 데이터에 따르면, 주택 모기지 대출의 50 % 이상이 여전히 4 % 이하의 모기지 이자 율을 유지하고 있다. 거의 70 % 는 5 % 이하의 모기지 이자율을 받 고 있다. 이런 추세가 지속된다면, 일반 주택 소유자는 현재 모기지 이자율로 주택을 매각 하고 새로운 주택모기지 대출을 받을 경우 월 상환액이 최대 1,000 달러까지 급증할 수 있 다. 주택 매매가 당연히 감소할 수밖에 없는 상 황이다. 1970 년대 초 통계가 집계되기 시작한 이래, 30 년 고정 모기지 대출 이자율이 3 % 아 래로 떨어진 것은 2020 년 7 월부터 2021 년 9 월 까지가 유일하다. 그리고 이 기간 주택 소유 율은 비정상적으로 돌출하면서 68 % 에 가깝 게 급증했다. 역사상 주택 소유율이 가장 높았던 시기는 주택 시장 붕괴를 가져오기 직전인 2004 년 4 분기로 69.2 % 에 달했다. 팬데믹 이후 기준 금 리를 올리면서 모기지 이자율도 급등했고 이 때 주택 소유율은 감소하는 추세를 보였다. 높아진 모기지 이자율에 점차 적응하면서 주 택 소유율은 다시 증가하기 시작했는데 이는 주택 시장이 정상적인 상태로 돌아가고 있다 는 것을 보여준다. 결국, 모기지 이자율은 사람들에게 환상을 심어줬다. 모기지 이자율이 너무 높아 집을 살 수 있는데 기다리고 있다는 것은 사실이
주택 소유자간 거래가 시장 현황 좌우 주택 가격 오르는 것 지극히 정상적
아닐 가능성이 높다. 그 반대로, 모기지 이자 율이 역사적 정상 수준으로 회귀하는 과정에 서 뒤늦게 주택 구매 수요가 따라온 것이라고 할 수 있다. 주택 소유율은 금리가 오르면서 감소했다가 금리가 동결되고 경제 여건이 호 전되면서 다시 증가했다. 모기지 이자율이 6 % 초반대를 유지한다면 주택 소유율은 계속 증가할 가능성이 크다. 역사적으로 여전히 상대적으로 낮은 수준에 속하기 때문이며, 기존 주택 소유자들이 조 금씩 주택 구입을 확대할 가능성이 있기 때 문이다. 주택 가격과 모기지 이자율은 정상이다. 다 만, 주택 구입 여력에 미치지 못하는 사람들 이 젊은 세대에 속하기 때문에 더 크게 느껴 지는 것이다.
세대별 주택 소유율 2025 년 4 분기 주택 소유율은 65.7 % 로 전분 기 대비 소폭 상승했고, 전년 동기 대비로는 변동이 없었다. 이는 2025 년 들어 최고치이지 만, 2020 년 초 팬데믹 기간 중 주택 소유율이 급증했다가 65 %~ 66 % 수준으로 안정된 시점 의 최고치에는 미치지 못하는 수준이다. 지속적인 주택 구매 부담과 적정 가격 주택 공급 부족이 추가적인 주택 소유율 증가를 제
한하는 요인으로 작용하고 있다. 그러나 최근 모기지 이자율 하락과 주택 가격의 소폭 하락 세가 일부 세대의 주택 구입 욕구를 촉진하고 있는 것으로 볼 수 있다. 전국부동산중개인협회에 따르면 2025 년 생 애 첫 주택 구매자의 평균 연령은 40 세로 길 어졌고, 생애 첫 주택 구매자 비율은 사상 최 저치인 21 % 까지 떨어졌다. 역사적으로 낮은 생애 첫 주택 구매자 비율은 엄밀히 특이한 점을 부각시킨다. 베이비 붐 세대가 자녀에게 주택을 물려주 거나 사주는 경우가 급증했다. 주택 증여는 2 배가 늘었고 부모가 자녀의 주택을 구입해 모 기지를 대신 상환하는 경우도 많다. 통계적으로 생애 첫 주택 구입자가 적지만 명시적인 통계로 잡히지 않는 젊은 세대의 주택 소유는 줄어들지 않았다고 봐야 한다. 2007 년 부동산 침체 이후 생애 첫 주택 구매 자 비율은 50 % 나 감소했으나 이들이 실제로 높은 모기지 이자율과 주택 가격 때문에 구입 하지 못하는 상황은 아니라고 할 수 있다. 현 재 3,000 만 명이 넘는 주택 소유자가 주택 모 기지 대출이 없다. 주택 모기지 대출 상환 의무가 없는 주택 소 유자의 비율은 2010 년 33 % 에서 2023 년 40 % 로 증가했다. 이는 완전 주택 소유와 보수적
인 대출 행태로의 전환 추세를 반영한다. 그 리고 대부분 베이비 붐 세대 이상의 연령대 이기 때문에 주택 가격 상승의 효과까지 감 안하면 2 채 이상 구입할 수 있는 자산을 확 보하고 있다. 이들의 주택 구입 확대는 자연스럽게 자녀 세대의 주택 소유율을 높게 만드는 요인이다. 결과적으로 자산을 가장 많이 소유한 세대인 베이비 붐 세대의 주택 구입은 계속될 것으 로 보이며 이는 상당 기간 주택 시장의 핵심 고객이 된다는 것을 의미한다. 연령별로 살 펴보면, 젊은 가구의 주택 소유율이 눈에 띄 게 증가했다. 35 세 미만 가구의 주택 소유율 은 37.9 % 로 전년 대비 의미 있는 상승세를 보 였다. 35 ~ 44 세와 45 ~ 54 세 가구의 주택 소유 율은 소폭 하락한 반면, 55 ~ 64 세 가구는 소 폭 상승했다. 65 세 이상 가구의 주택 소유율은 79 % 로 높 은 수준을 유지했지만, 지난해보다는 약간 낮 았다. 가장 젊은 두 연령대 사이의 급격한 증 가는 최근 첫 주택 구매자의 평균 연령이 40 세에 근접했다는 데이터와 일맥상통한다. 이는 주택 소유로 가는 길이 늦어지고 있다 는 점과 2025 년 후반에 젊은 가구들이 점진적 으로 진전을 이뤘음을 보여준다. 세대별로 살펴보면, 가구 형성 연령대인 밀 레니얼 세대와 30 대에 접어드는 Z 세대가 베 이비붐 세대에 의해 시장에서 밀려나고 있다. 베이비붐 세대는 은퇴 후 더 작은 집으로 이 사하거나, 자녀 수 증가로 더 큰 집에 머무르 는 추세다. 이와 관련해 지난 12 월 아폴로의 보고서는, 가계 부문 전체 자산 중 70 세 이상 고령층이 차지하는 비중이 사상 최고치를 기록했고, 이 는 부동산 자산 가치 상승에 힘입은 것으로 보고 있다.
또한 저출산과 고령화가 맞물려 전반적인 인구 증가율이 둔화되는 인구 구조의 변화도 언급할 수 있다. 18 세 미만 자녀를 둔 가구 수는 2007 년 약 3,700 만 가구로 정점을 찍은 후 2024 년에는 약 3,300 만 가구로 감소한 것 으로 보인다. 국가가 주택 공급을 늘리는 이 무의미할 수 있다. 인구통계학적 추세를 고려할 때 주택 건설업체들이 시장에 신규 주택을 대량 공급 하는 것은 이치에 맞지 않는다. 젊은 세대에 게는 충분한 주택이 공급되어 약간의 변화가 있을 수 있겠지만, 30 대 후반이나 40 대 초반 에게는 큰 변화가 없을 것으로 보인다.
5 년 후 주택 공급량이 증가하더라도 이 연 령대의 밀레니얼 세대는 현재의 주거 형태에 변화가 없을 가능성이 높다. 주택 구매 수요 는 최대 수준인 것으로 보인다.