미국 부동산

2026 년 2 월 20 일- 2026 년 2 월 26 일

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< 최민기 기자 > 2020년대 상반기 주택 시장은 이례적으로 높은 가격과 제한된 공급으로 특징지어졌다. 그러나 2026년에는 새로운 변수가 나타났다. 모기지 이자율은 하락하는 반면 주택 가격은 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 주택 공 급이 여전히 부족한 상황에서 상대적으로 유 리한 이자율은 오히려 경쟁을 더욱 심화시키 고 있다.

주택 시장에는 본질적인 줄다리기가 존재 한다. 생애 첫 주택 구매자들은 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있도록 저렴한 주택 가격을 바 라지만, 이미 집을 소유한 사람들은 집값이 오를 때 이득을 본다. 주택 시장 전문가들은 트럼프 대통령의 제 안이 주택 구매 비용을 낮춰 수요를 촉진하 려는 의도이지만, 주택 공급 문제를 해결하지 않고서 주택 구매력 향상에 큰 효과를 보기는 어려울 것이라고 지적했다. 금융 위기 이후 수년간의 주택 공급 부족으로 전국적으로 수 백만 채의 주택 부족에 시달리고 있다. 주택 공급을 늘리는 정책은 기존 주택 가격 하락을 초래할 가능성이 더 높다. 이는 현재 높은 주택 가격 때문에 주택 구매가 어려운 생애 첫 주택 구매자에게는 잠재적인 호재가 될 수 있지만, 기존 주택 소유자들의 반발을 불러일으킬 가능성이 높다. 도널드 트럼프 대통령의 새로운 주택 정책 은 이런 상황을 더욱 복잡하게 만들 수 있다. 주택 구입 수요는 증가하는 반면 주택 공급은 수요에 미치지 못하는 상황이 지속되면 주택 가격은 다시 상승할 가능성이 높다.

모기지 채권 보유 한도에 대한 논란 연방 주택금융국장인 빌 풀테는 정부 지원 모기지 기관들이 모기지 금리 인하를 위해 트 럼프 대통령이 지시한 2,000 억 달러 규모의 모기지 담보 채권 매입 한도를 거의 두 배로 늘릴 수 있도록 조용히 권한을 부여했다. 이는 해당 기관들인 패니메와 프레디맥에 새로운 위험을 초래할 수 있는 조치다. 연방 주택금융국( FHFA) 이 패니메와 프레디맥에 보낸 메일에는 각 기관이 보유할 수 있는 모 기지 채권 한도를 400 억 달러에서 2,250 억 달 러로 상향 조정하고 즉시 효력이 발생하는 내 용이 담겨 있다.

만약 모기지 채권 매입 기관들이 이 새로 운 권한을 모두 행사한다면, 대통령 지시 대 비 약 1,700 억 달러가량 증가한 규모로 매입 하게 된다. 이번 매입 한도 규정 변경은 2008 년 신용 위 기 이후 정부가 패니메와 프레디맥을 구제금 융으로 지원하면서 두 기관이 정부 관리하에 놓이게 된 이후, 여야 합의로 유지되어 온 매 입 한도 설정 원칙을 사실상 뒤집는 것이다. 이에 대해 연방주택금융청은 각 기관에 기존 한도를 초과할 수 있는 법적 재량권을 부여했 을 뿐 " 이라며, 새로운 채권 매입 권한에도 불

구하고 2,000 억 달러를 초과하지는 않을 것이 라고 했다. 금융 위기의 여파를 직접 겪었던 일부 의원 들은 연방주택금융국 풀테 국장과 공화당 행 정부의 새로운 접근 방식에 대해 우려를 표 명했다. 이들은 주택 공급 부족 문제를 해결하지 않 는 한, 주택 모기지 담보 채권 매입으로 인한 효과는 일시적일 뿐이라고 주장한다. 주택 공 급이 충분하지 않으면 모기지 이자율 하락으 로 인해 주택 가격이 상승할 것이라는 것이 다. 주택 판매자들이 낮은 이자율에 맞춰 주 택 가격을 올릴 것이라는 논리다. 이는 장기적으로 주택 모기지 대출 이자율 을 낮추는 데는 거의 도움이 되지 않을 뿐만 아니라 패니메와 프레디맥에 대한 위험을 증 가시킬 뿐이라고 우려했다.

패니메와 프레디맥의 감독직을 스스로 맡 은 풀테는 이 직책을 자신의 정치적 입지를 다지는 데 활용했고, 트럼프의 주요 정적들에 대한 연방 형사 수사를 시작하는 데 앞장섰 다. 그는 제롬 파월 연준 의장에 대한 형사 수 사 결정의 배후 인물로 지목되었고, 이는 의 회 내 일부 유력 공화당 의원들의 강력한 반 발을 불러일으켰다. 또한 패니메와 프레디맥의 임원들을 해고했 고 자신과 측근들을 조사하던 패니메의 윤리 담당관들도 해고했다. 또한 주택 구매 및 건

설을 촉진하는 방안으로 50 년 만기 주택 모 기지 대출의 매력을 트럼프에게 설득했지만, 이는 대출 이자율을 급격히 인상시키는 결과 를 초래할 수 있다는 비판을 받고 흐지부지 되었다. 패니메는 뉴딜 정책의 일환으로 주택 모기 지 대출 산업을 지원하기 위해 1938 년에 설 립되었다. 의회는 1970 년 주택 시장에 유동성을 공급 하기 위해 프레디맥을 설립했다. 이 기관은 대출 기관이 주택 소유자에게 발행하는 대부 분의 모기지 대출을 매입해 채권으로 묶어 투 자자에게 판매한다. 현재 두 기관 모두 민간 기업처럼 운영되고 있지만, 정부 인가를 받았기 때문에 추가적 인 규제를 받으며 훨씬 낮은 이자율로 자금 을 조달할 수 있다. 이런 정부 연계 덕분에 모 기지 시장에서는 이들이 판매하는 금융 상품 을 연방 정부의 보증을 받는 것으로 널리 인 식하고 있다. 하지만 대출 기관의 공익적 사명과 수익 창 출 욕구 사이에는 갈등이 존재한다. 이는 때 때로 두 기관 모두 위험을 무릅쓰게 만드는 결과를 초래했다. 금융 위기 이전이 바로 그 런 사례였는데, 결국 두 기관 모두 정부 관리 하에 놓이게 되었다. 그 결과, 연방 정부는 패니메와 프레디맥이 보유한 모기지 투자 포트폴리오를 축소하도

록 강제했고, 재무부는 이를 4,500 억 달러로 제한했다. 연방주택금융청은 한발 더 나아가 두 기관이 보유할 수 있는 모기지 채권 규모 를 점진적으로 줄여 올해 초에는 250 억 달러 까지 낮췄다고 기록에 나와 있다.

부채로 인수해야 하는 더 큰 위험 감수

이제 연방주택금융청은 이런 상황을 뒤집 는 조치를 감독하고 있다. 두 기관 모두 여전 히 재무부의 4,500억 달러 한도에 따르지만, 새로 부여된 한도를 통해 모기지 채권 매입에 있어 훨씬 더 공격적이고 위험한 접근 방식을 취할 수 있게 되었다. 처음에는 풀테 국장이 신중한 접근 방식을 취했다. 주택 시장 분석가들에 따르면, 최근 몇 달 동안 연방주택금융청은 패니메와 프레 디맥의 모기지 채권 매입 한도를 소폭 증액했 는데, 이는 사실상 이번 달 트럼프 대통령의 발표에 대한 시험 운영 역할을 했다. 두 모기지 금융기관 모두 더 큰 규모의 채권 매입 권한을 확보함에 따라, 향후 기업공개를 앞두고 수익을 증대시키는 데 이를 활용할 수 있을 것으로 보인다. 기업공개를 통해 투자자들은 두 회사의 상 당한 지분을 매입할 수 있을 것으로 예상된 다. 그러나 분석가들은 두 회사 모두 2,250억 달러 규모의 채권 매입에 필요한 현금이나 유 동자산을 충분히 보유하고 있지 않아 부채를 늘려야 할 가능성이 높다고 지적한다. 패니메와 프레디맥이 트럼프 대통령이 지시 한 것보다 더 많은 모기지 채권을 매입하지는 않을 것이라고 주장하지만, 트럼프 행정부가 두 기관에 보낸 이메일은 이 문제를 직접적으 로 언급하지 않았다. ▶6면에 계속

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