미국 부동산

2026 년 1 월 9 일- 2026 년 1 월 15 일

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< 김선영 기자 > 오랫동안 내 집 마련의 비결은 간단했다. 집 을 사서 약 5년 동안 보유하면 집값 상승으로 투자금을 회수할 수 있다는 단순한 원칙이었 다. 이른바 " 5년 법칙 " 은 손해 없이 집을 팔기 까지 얼마나 기다려야 하는지 궁금해하는 주 택 구매자들에게 지침이 되었다. 그래서 집을 사서 다시 팔기까지 5년을 살고 다시 집을 사 서 이사한다. 하지만 오늘날의 주택 시장은 이 법칙을 뒤 집고 있다. 높은 모기지 이자율, 과도한 거래 비용, 그리고 높은 주택 가격으로 구입한 이 유로 최근 주택 구매자들이 손익분기점에 도 달하는 기간이 길어지고 있기 때문이다. 주택 구매자는 자신이 처한 시장 상황을 고 려해 기대치를 설정하는 것이 중요하다. 일반 적으로는 손익분기점에 도달하려면 최소 5년 은 보유해야 한다고 하지만, 분석에 따르면 2026년에 집을 살 경우 2036년이 되어서야 투 자금을 완전히 회수할 수 있을 것으로 예상된 다. 부동산 구입은 비용이 많이 드는 일이다. 주택 구매자는 계약금, 중개 수수료, 잔금 지 급 비용 등 여러 가지 비용을 마련해야 한다. 하지만 일반적으로 주택 가치 상승을 통해 단 기간에 투자금을 회수할 수 있다. 바로 여기서 5년 법칙이 중요한 역할을 한 다. 주택 투자 수익률( ROI) 의 기준으로 널리 알려진 이 법칙에 대해 실제로는 지침에 가깝 다고 알려져 있다. 항상 시장 상황에 따라 달 라지는데 꾸준히 가격이 상승하는 지역에서 는 투자금을 더 빨리 회수할 수 있다. 반대로 시장 상황이 좋지 않은 곳에서는 손실을 피하 기 위해 더 오래 보유해야 할 수도 있다. 또한 부동산 관리 및 리모델링 방식도 투자 회수 기간에 영향을 미칠 수 있다. 가치를 높 이는 리모델링을 하면 투자 회수 기간을 단축 할 수 있다. 현재 주택 시장 상황에서 주택 구 매자들은 손익분기점에 도달하기 위해 이전 보다 더 오래 기다릴 준비가 되어 있는지 고 려해야 한다. 여기에는 몇 가지 이유가 있다.

1. 주택 가격 상승률 둔화 온라인 부동산 포털 리얼터닷컴( Realtor. com) 의 2026 년 주택 시장 전망에 따르면, 2025 년 주택 가격 상승률은 2 % 로 둔화될 것 으로 예상되며, 이는 2024 년의 4.5 % 와 이전 10 년 평균 6.5 % 에 비해 낮은 수치다. 향후 1 년 동안 주택 가치 상승률은 소폭 증가해 2.2 % 에 이를 것으로 예상된다.

주택 소유자에게는 주택 가격이 상승하고 있기 때문에 여전히 긍정적인 소식이지만, 리 얼터( Realtor. com) 데이터에 따르면 평균 17.9 % 의 가격 급등을 기록했던 2021 년의 급 격한 상승세에는 훨씬 못 미친다. 호황을 누 렸던 해는 심리적 선례를 남기는 경향이 있지 만, 그런 급등세가 다시 나타날 가능성은 매 우 낮다. 대신, 많은 주택 소유자는 몇 년 전보

다 자산을 더 빨리 축적하기 위해 더 오랜 기 간 동안 주택을 보유해야 할 것이다. 하지만 이는 전국 평균이라는 점을 명심해 야 한다. 이런 수치는 유용하지만 완벽하지는 않다. 실제 상황을 제대로 반영하지 못할 수 있기 때문이며 주택 가격 상승률은 지역별로 상당한 차이를 보이기 때문이다. 예를 들어, 2025 년 주택 가격은 2024 년 대비 북동부에서 10.4 %, 중서부에서 5.8 %, 서부에서 3.6 %, 남 부에서 1.9 % 상승했다. 가격 상승률이 더 크 면 그 만큼 투자수익률이 높아지고 손익분기 점 기간은 단축된다.

2. 높은 거래 비용 주택 거래 비용은 매물마다 다르지만, 주택 구매자는 중개 수수료와 세금 등 클로징 비용 으로 주택 구매 가격의 2 % 에서 5 % 정도를 지 출할 것으로 예상할 수 있다. 이런 비용은 주 택 가격에 비례하기 때문에 높은 주택 가격

은 이런 비용을 더욱 증가시켜 주택 구매자 가 추가 비용을 충당하기 어렵게 만든다. 주 택 가격에 비례해 거래 비용이 상승하므로 높은 가격에서는 비용이 상대적으로 커진다.

3. 주택 가격 하락 2026 년 주택 구매자들이 직면할 가장 큰 위 험은 마이너스 자산( negative equity) 이다. 이 시나리오에서는 주택 가격이 최고점에 달 했을 때, 즉 가격 하락 직전에 주택을 구매할 경우, 주택 가치보다 대출 잔액이 더 많아질 수 있다. 즉, 높은 가격에 주택을 샀다가 주택 가치가 떨어지면 손익분기점으로 회복하는 데 더 오랜 기간이 걸린다. 앞으로 주택 가격 이 하락한다면 주택을 구입한 후 더 오래 그 집에 머물 것을 밀리 예상해야 하고 계획을 세워 주택을 구입할 필요가 있다.

일부 인기 시장은 이미 흔들리기 시작했 다. 샌프란시스코, 마이애미, 텍사스주 오스

틴은 모두 2025 년에 전년 대비 중간 매물 가 격이 눈에 띄게 하락할 것으로 예상되며, 각 각 10.87 %, 9.9 %, 7.86 % 하락했다. 이후 샌 프란시스코는 대체로 안정세를 보이며 현재 중간 매물 가격은 전년 대비 거의 변동이 없 다. 그러나 오스틴과 마이애미는 여전히 하락 세를 이어가고 있고, 가격은 전년 대비 각각 8.2 % 와 3.8 % 하락했다. 이렇게 하락하는 추 세에 있는 지역에서는 적절한 타이밍을 노려 구입하는 것도 현명하다.

다른 도시들도 2026 년에 비슷한 추세를 보 일 것으로 예상된다. 플로리다주 케이프 코 럴은 2026 년에 주택 가격이 10 % 이상 하락 할 것으로 전망되며, 덴버와 플로리다주 사라 소타는 각각 3.4 % 와 8.9 % 하락할 것으로 예 상된다. 이런 가격이 하락하는 시장에서 주 택을 구매하려는 사람들에게는 구매 시점과 거주 기간이 그 어느 때보다 중요해질 것으 로 보인다.

4. 상승하는 비용 재산세, 공공요금, 주택 보험료는 최근 몇 년 동안 급등해 주택 소유자의 최종 수익을 잠식 할 수 있는 또 다른 부담 요소가 되었다.

▶6 면에 계속

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