C-4 2026 년 1 월 23 일- 2026 년 1 월 29 일 미국 부동산

< 최민기 기자 > 도널드 트럼프 대통령은 모기지 이자율 하 락을 위해 패니메와 프레디맥에 대규모 모기 지담보증권( MBS) 매입을 지시했다. 하지만, 전문가들은 이런 조치가 극적인 효과를 가져 올지에 대해 회의적인 시각을 보이고 있다. 역설적으로 어느 정도 효과는 있다는 것을 의 미한다. 현재 주택 시장의 주택 소유자나 구매자에 게는 극적인 효과가 필요한 게 아니라 조금이 라도 숨통을 트일 수 있는 환기가 필요하다는 점에서 모기지 채권 매입은 의외로 커다란 영 향력을 발휘할 수 있다. 모기지 채권은 투자자들이 타인의 월별 모 기지 상환금에 투자함으로써 수익을 창출할 수 있도록 한다. 하지만 정부 보증이 있기 때 문에 차입자가 채무 불이행을 하거나 또 다른 주택 모기지 대출 급증 사태가 발생하더라도 투자자는 책임을 지지 않는다.

구체적인 내용은 아직 불확실하지만, 트럼 프 행정부의 지침에 대한 낙관론은 최근 모기 지 채권의 강세 랠리에 더욱 힘을 실어주었 다. 지난 금요일에는 이런 요인으로 30년 만 기 모기지 이자율이 심리적으로 중요한 6 % 선 아래로 떨어졌다. 모기지 채권의 영향으로 모기지 이자율이 5 ~ 15bp 정도 낮아질 것으로 예상되는데 약 10bp 정도 이자율을 낮췄다.

모기지 채권 수요가 증가하면 이자율이 떨 어지고 스프레드가 축소될 수 있다. 이는 투 자자들이 스프레드, 즉 기준 금리( 이 경우 10 년 만기 미국 국채 금리) 대비 추가 이자율을 더 적게 받아들이기 때문이다. 이런 비용 절감은 새로운 30년 만기 모기지 이자율에도 반영된다. 하지만 트럼프 대통령 의 모기지 이자율 인하 지침이 효과를 발휘하 려면 다른 투자자들도 계속해서 매수세를 유 지해야 한다. 채권 강세장에서 매도해 차익을 실현할 기회를 놓쳐서는 안된다.

모기지 이자율 하락 유도

2008 년 금융위기 이후 연방 정부의 감독 을 받아온 모기지업체 패니메와 프레디맥이 2,000 억 달러 규모의 모기지담보증권( MBS) 을 매입하도록 지시했다는 것은 두 기관의 모

기지담보증권( MBS) 보유량을 거의 두 배로 늘리고 규제 한도에 근접하는 수준이다. 현 재 보유량을 두 배로 늘리는 것이 쉽지 않을 전망이어서 액수에서는 달라질 수 있다. 트 럼프 대통령은 자신의 ' 트루스 소셜 ' 에서 이

조치는 모기지 이자율을 낮추고, 월 상환액을 줄여 주택 소유 비용을 낮추는 데 도움이 될 것이라고 장담했다. 실제로 모기지 이자율은 이 소식에 긍정적 으로 반응해 30 년 만기 모기지 이자율이 약 3 년 만에 처음으로 6 % 아래로 떨어졌다. 이론 적으로 패니메와 프레디맥의 모기지담보증 권 보유량 증가는 수요와 공급의 법칙에 따 라 모기지 이자율에 긍정적인 영향을 미치는 것이 현실이다.

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