C-4 2026 년 7 월 3 일- 2026 년 7 월 9 일 미국 부동산

< 김선영 기자 > 주택 시장 현황을 자세히 살펴보면 세대별 특이성을 보인다. 베이비붐 세대는 집을 팔지 않고, 밀레니얼 세대는 집을 살 수 없으며, Z 세대는 이 모든 상황이 어떻게 전개되는지 지 켜볼 수밖에 없다. 모두 특정 상황에 꼼짝 못 하고 묶여 있다고 할 수 있다. 팬데믹 이후, 주택 구매 희망자들은 한 가지 이야기에 익숙해졌다. 바로 매물 부족과 이 사를 꺼리는 기존 주택 소유자들 때문에 주 택 수요가 공급을 훨씬 앞질렀다는 것이다. 이런 현상은 경제 전반에 걸쳐 변화를 가져오 고 있는 인구 구조 변화로 인해 곧 역전될 가 능성이 있다.

지난해 주택 공급 부족분은 403만 채에 달 했다. 신규 주택 건설은 감소하고 기존 주택 가격은 젊은 잠재적 구매자들이 시장에 진입 하기 어렵게 만들었다. 특히 베이비붐 세대가 여전히 시장을 주도 하는 상황에서 밀레니얼 세대와 Z세대는 더 욱 어려운 상황에 놓여 있다. 부동산 정보 사 이트 리얼터( Realtor. com) 의 데이터에 따르 면, 기성세대는 여전히 주택 구매의 약 42 %, 판매량의 52 % 를 차지하고 있고, 생애 첫 주 택 구매자의 비율은 21 % 에 불과해 40여 년 만 에 최저치를 기록했다. 만성적인 공급 부족과 밀레니얼 세대 및 Z 세대의 고령화로 인해 주택 구매 적령기에 접 어드는 인구가 맞물리면서, 모기지은행협회( MBA) 보고서는 2020년에서 2025년 사이 전 국 주택 가격이 55 % 상승했다는 분석을 내 놓았다. 그러나 인구 구조 변화, 즉 고령화와 젊은 주 택 구매자층의 감소는 적어도 Z세대 대다수 에게는 이런 흐름을 뒤집을 가능성이 있다. 한편, 수년간 주택 구매를 기다려온 밀레니얼 세대는 남은 물량을 놓고 치열한 경쟁을 벌여 야 할 것으로 보인다.

모기지은행협회( MBA) 보고서는 올해 주 택 가격 상승률을 1 % 로 예상했는데, 이는 최 근 2024년 4 % 상승 전망치에서 크게 하락한 수치다. 향후 2년간 주택 가격은 보합세를 보 일 것으로 예상되며, 이는 주택 시장의 격동 적이고 혼란스러운 시기를 마무리 짓는 신호 탄이 될 것이다. 이런 현상은 급속한 고령화 와 젊은 주택 구매자층의 감소에 기인하는 것 으로 분석된다.

모기지은행협회에 따르면 향후 20년 동안 가구 형성률, 즉 신규 주택 입주율이 크게 둔 화될 것으로 예상되며, 이는 수요 감소로 이 어져 젊은 미국인들이 주택 시장에 진입할 기 회를 늘릴 것이다. 이는 아직 주택 구매 적령 기에 이르지 못한 Z세대에게는 희소식이지 만, 불운한 밀레니얼 세대에게는 너무 늦은 감이 있다.

늦어진 조정 수년간 주택 시장의 심각한 불균형에 대한 주요 원인으로 공급 부족이 지목되어 왔다. 미국 건설 산업의 생산성은 수십 년간 정체 되어 왔는데, 골드만삭스는 최근 1965 년 이후 건설 부문 생산성이 연평균 0.6 % 씩 감소했다 고 추산했다. 연구자들은 이런 침체의 원인 을 기술 혁신 속도의 둔화와 건설 의욕을 저 해하는 점점 더 엄격해지는 지방 규제에 있다 고 분석한다. 그 결과 만성적인 주택 공급 부족 현상이 나 타났고, 최근 몇 년간 높은 금리로 인해 이 문 제는 더욱 악화되었다. 하지만 주택 시장의 다음 큰 변화는 수요 측면, 더 정확히는 수요 부족에서 비롯될 수 있다. 모기지은행협회 보 고서에 따르면, 고령화, 낮은 출산율, 젊은 성 인 인구 규모 감소, 그리고 이민 감소로 인해 향후 가구 형성이 둔화될 것으로 예상된다.

베이비붐 세대의 최고령층은 현재 80 대에 접어들었는데, 이들이 요양 시설로 이주하거 나 사망함에 따라 향후 주택에 대한 지배력이 약화될 가능성이 높다. 한편, 현재 주택 구매 연령에 접어든 Z 세대는 이전 세대에 비해 인 구 규모가 훨씬 작다. 순이민 감소와 전체 인구 증가율 둔화가 맞 물리면서 주택 구매 수요는 약화되고 공급은 오히려 증가하는 추세다. 하지만 이런 변화는 밀레니얼 세대가 체감 하기에는 너무 늦게 나타날 가능성이 높다. 모기지은행협회 보고서는 2026 년에서 2035 년 사이에 주택 공급이 1,060 만 채에서 1,460 만 채까지 증가할 것으로 예상했는데, 이는 같은 기간 예상되는 수요인 약 1,100 만 채를 앞지 를 것으로 보인다. 이런 전망은 10 년 정도 시장 상황을 지켜볼 수 있는 Z 세대에게는 희소식이 될 수 있지만,

그보다 나이가 많은 세대는 이미 기회를 놓쳤 을 수도 있다. 무디스의 이코노미스트는 젊은 세대에게는 주택 공급이 충분할 것이고, 약간의 변화가 있을 수도 있겠지만, 30 대 후반이나 40 대 초 반에게는 큰 변화가 없을 것이라고 보았다. 이런 추세는 지속될 가능성이 높으며, 시간 이 지남에 따라 더욱 가속화될 수도 있다. 미 국의 출산율은 거의 20 년 동안 꾸준히 감소 해 왔기 때문에, 이민자 유입이 증가하지 않 는 한, 현재 주택 구매 연령에 도달하는 각 세 대의 인구 규모는 이전 세대보다 작을 가능 성이 높다.

지난해는 트럼프 행정부의 강화된 반이민 정책으로 인해 미국을 떠난 사람이 이주한 사 람보다 많았던, 적어도 반세기 만에 처음 있 는 일이었다. 의회예산국( CBO) 을 비롯한 대 부분의 예측은 향후 몇 년 안에 순이민자 수 가 다시 증가할 것으로 예상하지만, 브루킹스 연구소의 전문가들은 미국이 국제 이민자들 에게 영구적으로 덜 매력적인 목적지가 된다 면 인구 감소에 직면할 가능성이 높다고 경 고했다.

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