< 최민기 기자 > 중산층 주택은 역사적 우연의 산물이었다고 하버드 주택 보고서는 단순한 주택 가격 부담 이상의 암울한 메시지를 전달한다. 새로운 하 버드도시 연구 센터 연구는 주택 시장의 위기 를 보여주고 있다. 하지만 이 보고서의 진정한 주장은 더욱 불 안감을 자극한다. 평범한 미국인이 내 집 마 련을 기대할 수 있었던 시대는 예외적인 경 우였을 뿐, 일반적인 현상이 아닐지도 모른 다는 것이다. 하버드는 반세기 동안 같은 경고를 되풀이 해 왔다. 1977년, 당시 하버드-MIT 도시연구 센터의 연구원들은 주택 시장 추세가 지속된 다면 미국에서 가장 부유한 가정만이 내 집 마련을 할 수 있을 것이라고 예측했다. 1970 년에는 거의 절반의 가정이 중간 가격의 주 택을 구입할 수 있었지만, 1975년에는 27 % 에 불과했다. 1980년대에는 평균 주택 가격 이 78,000달러까지 오를 수 있다고 경고했는 데, 이는 그들이 제시한 경고 신호였다. 2025 년 신규 단독주택의 중간 가격은 417,400달러 였다.

잠시 동안 아무도 관심을 갖지 않았고 그 경고는 틀린 것으로 보였다. 1980년대 초에 는 가혹한 금리가 적용되었지만, 그 후 10년 동안 금리는 하락하고 임금은 상승했다. 주 택 시장은 비록 풍족하지는 않더라도 중산층 에게는 최소한 거래 가능한 수준을 유지했다. 한 세대 동안 하버드 연구진이 지적했던 위기 는 해결된 것처럼 보였지만 그렇지 않았다.

하버드 주택연구센터 2026년 미국 주택 현 황 보고서는 그런 역학 관계가 얼마나 철저하 게 되살아났는지, 그리고 상황이 겉으로 보이 는 것보다 얼마나 더 심각한지를 면밀히 분석 하고 있다. 보고서는 미국 전역에서 지속적인 주택 구매력 문제와 경제 불확실성 증가가 주 택 시장을 위협하고 있다고 지적한다. 노동

시장 약화와 이민 감소로 가구 증가와 이동 성이 저해되고 있고, 기존 주택 판매량은 30 년 만에 최저치를 기록하고 있다고 언급했다. 임대료가 다소 하락한 것은 사실이지만, 구 조적인 문제가 있다. 수요를 견인하는 요인들 이 약화되고 있는 것이다. 하버드 센터는 가 구 증가세 둔화가 취약한 고용 시장, 과중한 학자금 대출 부담, 그리고 낮은 소비자 심리 속에서 젊은 성인층의 가구 형성 감소를 반영 한다고 결론지었다. 또한 연구진은 직접적으로 언급하지는 않았 지만, 전후 수십 년 동안 미국이 경험했던 현 상, 즉 한 세대 만에 주택 소유율이 20 % 포인 트나 급증하고 중산층이 되면 결국 내 집 마 련이 확실시되었던 시대는 자본주의 경제의 자연스러운 현상이 아니었다는 점을 시사한 다. 그것은 특정한, 다시는 반복될 수 없는, 막대한 정부 보조금이 투입된 역사적 조건들 의 산물이었다. 그리고 이제 그러한 조건들 은 사라졌다.

주택 구매 기회와 그 배경 GI 법안은 참전 용사들을 교외로 이주시켰 다. 연방 정부의 주택 모기지 대출 보증은 수 백만 명의 첫 주택 구매자들의 진입 장벽을 낮췄다. 고속도로 건설로 저렴한 토지가 공 급되었다. 그리고 높은 노동조합 가입율은 임 금 상승을 부추겨 공장 노동자의 소득이 주택 가격보다 꾸준히 빠르게 증가했다. 이런 추 세는 하버드에서 미국 주택 시장의 미래 궤 적에 대한 경고를 내놓기 직전인 1973 년까지 지속되었다. 과거에는 중산층이라면 누구나 내 집 마련 을 하는 것이 당연하게 여겨졌다. 오늘날에 도 내 집 마련을 바라는 마음은 여전히 있지 만, 훨씬 더 어려워졌고 부유하거나 운이 좋 아야 가능하다. 변화의 원인은 특정 정책이 나 시장 실패 때문이 아니라, 전후 주택 소유 사회를 지탱해 온 기반이 서서히 무너져 내 렸기 때문이다. 노동조합 가입율은 감소했고, 대학 교육을 받지 않은 근로자들의 실질 임금

상승률은 2021 년의 ' 대규모 퇴사 ' 라는 단기적 인 변동이 있기 전까지 수십 년간 정체 상태 였다. 이 변동은 팬데믹 주택 붐의 한가운데 에 발생했는데, 2020 년부터 2022 년까지 주택 가격이 54 % 나 급등하는, 마치 환각과도 같은 현상이 나타나면서 소득과 가격 사이의 격차 가 더욱 커졌다. 2026 년 보고서는 그 격차가 바닥 수준에서 어떻게 드러나는지 자세히 보여준다. 2025 년 기준 기존 단독주택의 중간 가격은 가구 소득 중간 수준의 거의 5 배에 달했는데, 이 는 1990 년대 평균 비율인 3.2 배를 훨씬 웃도 는 수치다. 중간 가격 주택의 월 모기지 상환액은 적당 한 계약금과 30 년 고정 모기지 이자율을 가정 했을 때 약 2,420 달러로, 2020 년 말 대비 거의 두 배에 육박했다. 연구 보고서의 계산에 따 르면, 임대 가구 중 해당 주택을 감당하는 데 필요한 최소 소득인 120,800 달러를 버는 가구 는 단 16 % 에 불과했다. 전국부동산중개인협 회와 리얼터닷컴에 따르면, 연소득 75,000 달 러 이하 가구가 구매할 수 있는 주택 매물은 2019 년 전국 매물의 49 % 에서 2026 년 3 월에는 23 % 로 감소했다.

두드러진 상속 경제 현재의 주택 구매력 위기가 이전의 위기, 예 를 들어 1980년대 초나 2008년 신용 위기 이 후와 다른 점은 심각성뿐 아니라 구조적인 측 면에 기인한다. 주택 소유는 점점 더 노력으 로 얻는 것이 아니라 상속받는 것처럼 움직 이고 있다.

2025년 4분기 주택 소유자 총 자산은 34조 달러에 달해 88 % 증가했는데, 하버드 연구 소는 이를 놀라운 수치인 16조 달러( 2019년 이후) 증가라고 평가했다. 평균 주택 소유자 는 약 295,000달러의 주택 자산을 보유하고 있다.

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