거의 움직이지 않는 모기지 이자율 연준의 여러 차례 금리 인하에도 불구하고 주택 모기지 대출 이자율은 여전히 높은 수준 을 유지하고 있다. 주택 공급 부족과 팬데믹 시대의 주택 구입 열풍 속에서 대출 기관들이 통화 정책을 대체 로 무시하고 있기 때문에 정책 금리와 주택 모기지 대출 상품 간 이자율 격차는 40 년 만 에 최고치를 기록하고 있다. 트럼프 행정부는 주택 시장 위기를 제롬 파 월 연준 의장을 공격하는 도구로 활용하고 있 다. 트럼프 대통령은 ' 너무 늦게 움직이는’ 제 롬 파월 의장이 주택 산업에 심각한 타격을 주고 있다고 주장했다.

이로 인해 모기지 이자율이 높아 사람들 이 주택 모기지 대출을 받을 수 없다는 것이 다. 주택 관련 책임자는 파월 의장을 " 미치 광이 " 로 칭했고, 스콧 베센트 재무장관은 주 택 시장의 가장 큰 걸림돌이 주택 모기지 대 출 이자율이라면서 연준이 금리를 인하하면 지루한 주택 경기 침체를 끝낼 수 있다고 주 장했다. 연준이 단기 금리를 통제하고 있고, 이는 장 기적으로 주택 모기지 대출에 어느 정도 영향 을 미칠 수 있지만, 주택시장은 대출 기관들 이 연방공개시장위원회( FOMC) 의 움직임에 거의 관심을 두지 않았다는 것을 보여준다. 모건 스탠리는 파월 의장이 추가 금리 인하를 단행하기 전인 10 월 말 보고서에서 " 2024 년 9 월 이후 연준이 125bp( 1.25 % 포인트) 의 금리 인하를 단행했음에도 불구하고, 기존 주택 모 기지 대출 이자율과 신규 주택 모기지대출 이 자율의 차이는 2 % 를 넘어 40 년 만에 최고치 를 기록했다. 이는 주택 시장 활성화를 위해 추가 금리 인하가 필요할 수 있음을 시사한 다고 밝혔다. 그럼에도 불구하고 주택 모기지 대출 이자 율은 거의 변동이 없었고, 여전히 6.2 % 안팎 에서 고집스럽게 버티고 있다. 경제학자들은 연준의 부동산 시장에 미치는 영향력이 즉각 회복되지는 않을 것이라고 말한다. 공개시장위원회( FOMC) 의 금리 인하 정책 결과가 소비를 촉진할 수는 있지만, 중요한 예금을 위해 필사적으로 저축하는 저축자들

에게는 금리 인하가 오히려 상처에 소금을 뿌 리는 격일뿐이다.

연준의 잘못 지금은 아니다 주택 문제는 연준의 잘못이었지만, 지금은 아니다. JP 모건 자산 관리의 수석 글로벌 전 략가이자 글로벌 시장 인사이트 책임자는 현 재 연준의 정책이 주택 시장 상황을 탓할 수 는 없다고 주장하면서 문제는 과거 연준의 행 태라고 지적한다. 연준이 수년간 주택 시장에 보인 행태는 비 난받을 만하지만, 진짜 문제는 현재 금리를 너무 높게 유지하고 있다는 것이 아니라, 대 불황 이후 너무 오랫동안 너무 낮게 유지했다 는 것이라고 한다.

2008 년 말부터 2015 년 말까지 기준 금리는 사실상 제로 수준이었지만, 2019 년에는 약 2.4 % 까지 상승했다가 코로나 19 팬데믹으로 다시 대폭 인하되었다. 이로 인해 장기간 비정상적으로 낮은 주택 모기지 대출 이자율이 지속되었다. 결과적으 로 낮은 모기지 이자율은 모두가 집을 사고 가격을 올리도록 부추겼다. 문제는 이 집의 가치가 얼마인지가 아니라, 얼마나 감당할 수 있는 지였다. 주택 모기지 대출 이자율이 3 % 라면 사람들은 많은 돈을 감당할 수 있었을 것이다. 연준이 금리를 정 상화하면서 이런 함정이 어느 정도 해소되었 다고 볼 수 있다. 처음 집을 사는 사람들에게는 점점 더 감당

하기 어려운 상황이 되었다. 2022 년 전국부동 산중개인협회의 주택 구매력 지수는 108 이었 다( 100 은 중간 소득 가구가 중간 가격 주택에 대한 주택 모기지 대출을 받을 수 있는 소득 을 정확히 갖고 있음을 나타낸다). 2025 년에는 이 지수가 97.4 로 떨어졌는데, 이는 평균 가구가 중간 가격 주택에 대한 주 택 모기지 대출을 받을 수 있는 소득을 갖고 있지 않다는 것을 의미한다. 소득 상승률은 미미한 반면 주택 가격은 급등한 것이 구매 력 지수를 떨어뜨렸다. 많은 주택 구매자들이 겪는 문제는 단순히 빚을 갚는 것이 아니라, 애초에 주택 모기지 대출을 받기 위해 필요한 계약금을 마련하 는 것이다. 영국과 같은 시장에서는 무계약 금 주택 모기지 대출이 널리 제공되지만, 미 국에서는 일반적으로 재향군인이나 특정 농 촌 지역에서 주택을 구매하는 구매자를 위해 제공된다. 자격을 갖추지 못한 소비자들에게 이는 큰 부담이 되고 있다. 연구에 따르면, 미국인 3 명 중 1 명은 비상 자금이 전혀 없고, 가지고 있는 평균 액수는 500 달러에 불과하다. 주택 계약금으로는 턱없이 모자라고 거의 불가능 한 저축액이다.

지금은 연준의 영향력이 주택시장에서는 별로 느낄 수 없지만 금융 시장의 통제와 관 리가 자리잡게 되면 주택시장도 연준의 영향 을 받을 것으로 보인다. 즉, 연준의 금리 조정 에 따라 모기지 이자율도 조정될 것으로 볼

수 있다. 그 이유는 경제 상황이 점점 불확실 성이 줄어들고 정상적인 궤적으로 돌아갈 것 으로 보이기 때문이다. 물론, 불황 역시 정상 적인 경제 상황이라는 것을 알아야 한다. 모건 스탠리의 미국 정책 책임자는‘ 정상적 인’ 경제 상황이라면 연준의 금리 인하가 주 택 모기지 대출 이자율 하락으로 이어질 것이 라고 말한다. 하지만 지금은 정상적인 경제 상황이 아니 다. 이것이 모기지 이자율이 연준의 금리 인 하에도 떨어지지 않는 이유라고 할 수 있다. 현재 부동산 시장의 경색은 주택 재고 부족과 팬데믹 기간 동안 주택 구입자들의 관심을 끌 었던 낮은 이자율에서 기인한다. 이 모든 것 의 배경에는 코로나 19 팬데믹 기간 동안 주택 을 구매하고 초저금리로 마지막 남은 공급을 확보한 밀레니얼 세대가 상당한 영향을 미치 고 있다고 볼 수 있다.

50bp( 0.5 % 포인트) 추가 인하가 대출 기관 의 관심을 끌 수는 있겠지만, 모기지 이자율 이 즉각적으로 완전히 정상으로 돌아가지는 않을 수도 있다. 수십 년째 높은 수준인 연방기금 금리와 현 재 모기지 상품 간 이자율 격차를 강조하는 보고서에서 공개시장위원회( FOMC) 의 부동 산 시장 영향력이 얼마나 약한지를 볼 수 있 다. 하지만 이런 상황은 바뀔 수 있다. 금리 격 차가 줄어들고 축소될 것으로 생각된다. 즉, 연준이 시간이 지남에 따라 더 많은 통제력을 갖게 될 것으로 보인다. ▶6 면에 계속

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