C-4 2025 년 10 월 24 일- 2025 년 10 월 30 일 미국 부동산

< 최민기 기자 > 단독 주택이 지나치게 가격이 높아지자 투 자자들은 다가구 주택으로 관심을 옮겨가고 있다. 다세대 주택에 투자하는 것은 부를 축 적하고 장기적으로 가만히 앉아서 일정 수입 을 창출하는 훌륭한 전략이다. 특히, 경기가 악화되거나 정체되는 시기에 는 안정적인 수입을 얻는 투자처로 이동하는 경향이 크다. 주택시장이 뜨거워지려면 상당 기간이 소모될 것으로 판단해 특히 개인 투 자자들은 다가구 주택에 집중하는 경향을 보 이고 있다. 하지만 모든 투자와 마찬가지로 이런 유형 의 주택을 구매하려면 신중한 고려와 계획이 필요하다. 투자 기회보다는 내 집 마련에 더 관심이 있더라도 다세대 주택을 구매하기 전 에 고려해야 할 몇 가지 사항이 있다.

다세대 주택이란 다세대 주택은 여러 가족이 거주할 수 있도 록 분할된 건물이다. 다세대 주택을 소유한 경우, 한 세대에 거주하면서 나머지 세대를 임대하거나, 다른 세대에 거주하면서 다세대 주택 전체를 임대할 수 있다. 다세대 주택에 거주하지 않는 경우 투자자로 간주되어 자금 조달 옵션에 영향을 미칠 수 있다. 가장 일반 적인 다세대 주택 유형으로는 아파트, 콘도, 듀플렉스, 타운하우스가 있다. 아파트는 여러 세대의 주택으로 구성된 건 물이며, 임차인들은 수영장이나 놀이터와 같 은 편의시설을 공유하는 경우가 많다. 콘도 는 아파트와 유사하지만, 가장 큰 차이점은 소유권이다. 아파트는 임대 주택인 반면, 콘도는 임대하 는 것이 아니라 소유하는 것이 일반적이다. 듀플렉스는 같은 건물에 두 세대가 있는 다 세대 주택이다. 두 세대는 항상 같은 벽을 공유하지만, 일반 적으로 별도의 출입구가 있다. 타운하우스는 이웃 세대와 내부 벽을 공유 하는 다층 건물이다. 듀플렉스와 타운하우스 의 차이점은 듀플렉스는 일반적으로 나란히 있는 두 세대의 주택으로 구성된 단일 구조인 반면, 타운하우스는 벽을 공유하는 두 세대 이상의 주택으로 구성된다. 다세대 주택의 장단점 다세대 주택을 단독 주택으로 구매하거나 투자 목적으로 구매하는 경우, 투자하기 전에 장단점을 반드시 고려해야 한다. 현금 흐름이 향상되어 보유한 유닛 수와 각 유닛당 부과 금액에 따라 수익성 높은 임대 수입을 얻어 모기지 상환과 주택 비용 충당 에 활용할 수 있다. 시간이 지남에 따라 다세 대 주택의 수용 인원이 최대치에 도달하면, 괜찮은 수익을 창출하는 다양한 수입원을 확 보할 수 있다. 또한 확실한 거주 공간이 되므로 다세대 주

아파트

콘도

타운하우스

듀플렉스

아파트는 구매할 수 없고 임대만 가능하다. 또한 더 넓은 공간을 임대하는 것보다 생활 방식이나 예산에 더 적합.

아파트 선호하지만 유닛을 구매하고자 할 때. 유닛은 아파트와 비슷하지만 콘도 회비를 내야 한다.

마당 공간이 좁은 다층 주택을 선호하며, 다른 주택과 외벽을 공유하는 것을 꺼리지 않는 경우.

두 번째 공간을 투자용 부동산으로 임대하거나, 두 명 이상의 가족이 거주할 주택이 필요한 경우.

택을 구매한 후 반드시 그 자리에 거주할 필 요는 없지만, 유닛 중 하나에 거주하고 나머 지는 임대하면 주택 비용을 상당히 절약할 수 있다. 다세대 주택 소유자로서 유닛 중 하나 에 거주하면 문제가 발생하는 즉시 해결할 수 있고 부동산 유지 관리 및 수리에 대한 통제 력이 향상된다. 다세대 주택을 소유한 경우 수리 비용이나 모기지 이자 등의 비용을 사업 비용으로 공제 받을 수 있다. 광범위한 임대 주택 포트폴리 오를 구축하는 경우, 단독 주택 10 채를 구매 하고 각 주택마다 10 개의 주택 모기지 대출을 받는 것보다 10 채 규모의 다세대 주택을 매입 하는 것이 훨씬 시간 효율적이다.

그러나 다세대 주택은 여러 채의 주택으로

구성되어 있기 때문에 일반적으로 단독 주택 보다 회전율이 높다. 투어 일정을 잡고 서류 를 처리하는 데 더 많은 시간이 소요될 수 있 어 불편할 수 있다. 일반적으로 더 큰 다세대 주택은 단독 주택보다 비싸다. 따라서 이런 유형의 부동산은 일단 운영을 시작하면 수익 을 창출하는 기계가 될 수 있지만, 더 많은 계 약금과 같은 높은 진입 장벽이 있다. 집주인이 되는 것은 큰 책임이 따른다. 주택 이 많을수록 세입자도 많아지고, 이는 모든 것이 원활하게 운영되도록 더 많은 유지 보수 가 필요하다는 것을 의미한다. 또한, 현장에 거주하는 경우, 세입자 문제를 언제든지 해결할 수 있도록 대기하고 있어야 한다. 2024 년 다세대 주택 위험 현황 조사 및

보고서에 따르면, 다세대 주택 보험 비용은 지 난 12 개월 동안 평균 26 % 증가했다. 다세대 주택 모기지 대출은 해당 부지에 거 주할지 여부와 주택의 세대 수에 따라 달라 질 수 있다. 일반적으로 4 세대 이하 주택의 경 우 연방주택청대출( FHA), 재향군인회대출( VA) 또는 일반 대출을 통해 자금을 조달할 수 있다. 하지만 세대 수가 4 세대를 초과하는 경우, 주 택 모기지 대출 대신 상업용 부동산 담보 대 출을 받아야 한다. 또한, 해당 세대에 거주하 지 않는 경우에도 상업용 대출을 받아야 한 다. 상업용 모기지 대출은 주택 모기지 대출 과 조건이 다르며, 은행, 신용조합 또는 온라 인 대출 기관을 통해 신청할 수 있다.

현재 다가구 주택 시장의 현황 샌프란시스코에서 다세대 주택 구매자가 현 재 가격으로 부동산을 매입하고 원금을 회수 하는 데 약 26 년이 걸린다. 플로리다주 포트 로더데일에서는 손익분기점이 16 년으로 단축 된다. 이처럼 지역마다 투자 수익율에는 차이가 크다. 가장 활발한 30 개 다세대 주택 시장에 서 자본화율( Capitalization Rate) 의 격차가 200bp 이상이다. 도시 간 차이는 투자자들이 주요 다세대 주택 시장과 팬데믹 시대의 인기 주택 시장에서 위험 대비 수익을 어떻게 측정 하는지에 대한 독특한 투자 기준을 제공한다.

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