C-6 2025 년 10 월 24 일- 2025 년 10 월 30 일 미국 부동산
▶5면 < 워싱턴 주택가격 > 에 이어 재산세는 워싱턴 DC 메트로 지역 모든 지 자체의 중요한 세수원이지만, 버지니아주는 메릴랜드주 몽고메리 카운티나 워싱턴 DC보 다 재산세 수입에 더 많이 의존하고 있다. 버 지니아 주법이 금지하는 지방 소득세가 없기 때문이다.
페어팩스 카운티 계획자들은 활기 넘치는 로슬린-볼스턴 회랑을 재개발의 영감으로 거듭 언급했다. 타이슨스 카운티의 계획이 보 행 편의성 목표를 얼마나 달성할지는 논란의 여지가 있지만, 재개발 계획을 통해 4,500채 의 신규 아파트 건설이 가능해졌고, 수천 채 의 아파트가 추가로 개발될 예정이다. 이 모든 아파트 건설은 미국에서 소득 수준 이 가장 높은 교외 카운티 중 한 곳에서 진행 되고 있다. 페어팩스 카운티와 비슷한 캘리 포니아, 매사추세츠, 뉴욕에 있는 카운티들은 사실상 아파트 건설을 허용하지 않고 있다. 예를 들어, 2000년에서 2020년 사이 샌프란시 스코 바로 북쪽에 위치한 마린 카운티의 아파 트 공급은 전혀 증가하지 않았다. 롱 아일랜드도 크게 다르지 않았다. 단독 주 택을 제외한 주택 공급은 20년 동안 약 7 % 증 가했다. 반면 페어팩스 카운티의 아파트 공급 은 약 4분의 1 증가했다.
타이슨스와 뉴저지 펠리세이즈 파크 이 모든 신규 건설이 실현 가능했던 이유는 타이슨스가 어떤 주택 소유주에게도 적합하 지 않기 때문이다.
고속도로와 간선도로가 인근 지역과 타이 슨스를 분리했기 때문에, 실버 라인 신설역 주변에 신규 주택을 건설하는 것에 대한 반대 여론이 알링턴보다 훨씬 더 약화되었다. 페어 팩스 당국은 건설의 영향을 제한하는 것 외에 도, 타이슨스를 카운티 내 다른 지역 주택 소 유주들에게도 매력적인 지역으로 만들고자 개발에 특별 교통비를 부과했다. 카운티의 표 준 재산세 외에도 타이슨스 소유주들은 공공 서비스 지원을 위해 0.05 % 의 재산세를 추가 로 납부해야 한다. 이런 비용에도 불구하고, 재개발을 통해 창출된 가치 덕분에 타이슨스 에서는 개발이 계속 진행되고 있다. 지방 정부가 허용하는 주택의 양과 유형, 그 리고 재정 간의 관계를 파악하는 것은 복잡하 며, 정책 입안자들의 통제 안팎에서 여러 요 인이 상호 연관되어 있다. 하지만 뉴저지주 버겐 카운티의 사례를 통 해 개발이 재산세와 어떤 관련이 있는지 확 인할 수 있다. 팰리세이즈 파크라는 지역은 2 가구 주택 개발, 즉 영국인들이 세미- 디태치 드 하우스라고 부르는 것을 허용하는 반면,
상업 가치 떨어진 지역에 아파트와 다세대 건설 인구에 비해 주택 넉넉해 주택 부족 덜해
주변 지역의 용도지역 조례는 2 가구 주택 건 설을 금지하거나 상대적으로 유치하지 못하 게 하고 있다. 용도 지역에서 더 많은 주택을 허용했음에 도 불구하고, 팰리세이즈 파크는 처음에는 주 로 단독주택으로 개발되었다. 그러다 1990 년 대부터 뉴욕시 지역의 토지 가격 상승으로 팰 리세이즈 파크는 복층 주택 재개발을 시작했 다. 1997 년에서 2018 년 사이, 팰리세이즈 파 크는 주변 6 개 지역 중 평균적인 재산세율을 기록하던 것이 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 팰리세이즈 파크 정책 입안자들은 복층 주택 건설이 일반화되기 시작한 직후인 1996 년에 복층 주택 건설에 대해 1 년간 유예 조치를 시 행했다. 이 유예 조치는 부동산의 옵션 가치 감소로 인해 주택 소유주들의 주택 가치 하락 으로 이어졌다. 결국 정책 입안자들은 재산세 율을 인상해야 했다. 하지만 이듬해 유예 조 치를 철회했다. 알링턴은 공터 건설 허가의 재정적 이점을 입증했을 뿐만 아니라, 인근 지역에 밀집 개 발의 모범 사례를 제시했다. 단독 주택가와 인접한 사무실 근처에 레스토랑과 식료품점 을 개점할 수 있게 됨으로써 보행 편의성이 향상되었다. 1990 년대 이후 알링턴의 여러 간 선도로 교통량은 감소했는데, 이는 부분적으 로 개발이 직장까지 걸어서 갈 수 있고 지하 철을 통해 다른 지역으로 쉽게 이동할 수 있 는 지역에 집중되었기 때문이다. 미국의 고 밀도 주택 건설에 대한 일부 통념과는 달리, 알링턴은 높은 평가를 받는 학군과 높고 계속 상승하는 부동산 가격을 자랑한다. 이 카운 티는 광범위하고 수준 높은 공원 네트워크를 보유하고 있다. 카운티의 고층 건물 건설 계 획이 없었다면 단독 주택 소유자의 재산세는 10 ~ 30 % 더 높아졌을 것으로 추정된다.
워싱턴 DC 메트로는 상대적으로 주택 풍부 워싱턴 DC 메트로 지역은 정치적으로 아파 트 건설을 허용하기 쉬운 상업 지역에 아파 트 건설을 계획함으로써 다른 ' 슈퍼스타 ' 도 시들의 지역보다 더 많은 주택 건설을 촉진했 다. 지난 20 년 동안 베이 지역보다 주택 재고 가 두 배 이상 증가했다. 경제학적 관점에서 볼 때, 워싱턴 DC 메트로 지역은 대부분의 다 른 지역보다 주택 공급이 더 탄력적이다. 이
는 주택 가격위변동이 크지 않고 상대적으로 안정되어 있음을 의미한다.
공급 탄력성( 가격 상승에 따라 공급이 증 가하는 정도) 은 특정 기간 동안 재화의 수량 변화율(%) 을 가격 변화율(%) 로 나눠 계산한 다. 건설이 규제로 금지된 지역에서 주택 수 요가 증가하면 주택 공급은 거의 증가하지 않 고 가격이 크게 상승한다. 초호화 대도시권 중 워싱턴 DC 보다 높은 주택 공급 탄력성을 달성한 곳은 시애틀이 유일하다. 그마저 미 미한 수준이다. 워싱턴 DC 와 마찬가지로 시애틀은 도시 마 을 계획을 통해 대중교통 중심 개발 전략을 추진해 도시 전역 약 20 개 지역에 대형 아파 트 건물을 건설할 수 있는 용도 지역을 지정 했다. 벨뷰를 포함한 시애틀 교외 지역 중 일 부 지역도 알링턴과 마찬가지로 다른 초호화 도시권 주변 교외 지역에 비해 아파트 건설에 더 개방적이었다. 2012 년과 2018 년 사이 워싱턴 DC 의 임대료 는 실제로 물가상승률보다 느리게 상승했다. 버지니아 비치는 미국에서 이런 현상이 나타 난 유일한 대도시권이었다.
대중교통 중심 개발의 한계 이런 성공에도 불구하고, 워싱턴 DC 메트 로 지역은 더 많은 저비용 주택 공급을 위해 할 수 있는 일이 아직 많이 있다. 이 지역 대 부분의 지역은 최소 대지 면적이 넓고, 도로 와 보도가 넓으며, 깊은 후퇴 구간과 낮은 층 고 제한으로 인해 인구 밀도가 평방킬로미터 당 4,000 명 이하에 불과하다. 이는 도시 지역 에서는 보기 드문 수치다. 알링턴의 전체 인 구 밀도는 평방킬로미터당 3,500 명에 불과하 며, 이보다 훨씬 높은 인구 밀도를 달성한 지 역은 극히 일부다.
워싱턴 DC 와 시애틀 지역의 관할 구역은 아파트 개발을 위한 토지 면적을 제한함으로 써, 건설되는 아파트의 상당 부분이 허용 가 능한 바닥 면적을 극대화하는 타워형으로 지 어지도록 하고 있다. 이런 접근 방식은 평방 피트당 건축 비용이 훨씬 저렴한 저층 아파트 를 시장에서 배제한다. 또한 워싱턴 DC 메트 로 지역의 상당 부분을 차지하는 비교적 인구 밀도가 높은 도시 형태인 신축 타운하우스 건 설도 크게 저해한다. 고층 건물 건설만 허용
하는 규제 체계는 신축 및 주택 공급의 적정 가격을 제한한다. 임대료가 고층 건물의 높은 비용을 감당할 수 없을 정도로 하락하면 주택 건설이 중단되기 때문이다.
알링턴 카운티 정책 입안자들은 단독주택 소유주가 부속 주택을 건설할 수 있도록 개 혁안을 채택했지만, 부속 주택( ADU) 을 임 대하려면 부동산 소유주가 부지에 거주해야 한다는 요건을 포함한 규제 장벽으로 인해 실 제로 건설된 주택은 거의 없다. 이런 제한은 부속 주택 건설 자금을 조달하기 어렵게 만 들고 부속 주택이 부동산에 기여하는 가치를 떨어뜨리는 것으로 나타났다. 그래서 카운티 위원회는 단독주택 용도지역만 허용되었던 ' 중간층 주택( missing middle)' 건설( 대지당 최대 6 세대) 을 합법화하는 새로운 조례를 통 과시켰다. 이 개혁안은 카운티의 대중교통 회 랑에 건설된 주택에 비해 신규 주택 공급량이 적지만, 성장 기회를 유지할 수 있다. 고층 아 파트는 자녀 양육 가구의 필요를 충족시키지 못하므로, 특히 자녀가 있는 가구의 구매력과 소비자 선택권을 개선할 수 있다.
워싱턴 DC 메트로 지역의 역세권 개발 대중교통역 근처 아파트의 용도 변경은 일 반적으로 지역 내 토지의 일부에 대한 개발 규정을 변경하지만, 상당한 규모의 주택 공 급을 가져올 수 있다. 캘리포니아주는 단독 주택 개발로 제한되었던 부지에 임대 주택을 건설할 수 있는 기회를 제공한 과감한 부속 주택( ADU) 정책으로 찬사를 받았다. 로스 앤젤레스시는 특히 부속 주택( ADU) 허가에 서 주목할 만한 성과를 거뒀는데, 연간 주민 1,000 명당 1 채가 조금 넘는 수준이다. 이 기 간 동안 알링턴은 연평균 주민 1,000 명당 약 7 채의 다세대 주택을 허가했다. 칼트레인 팔 로알토역이나 마운틴뷰역, 또는 메트로 노스 의 어빙턴이나 뉴욕 오시닝역 인근의 저부가 가치 상업 개발을 대체하기 위해 고층 주택 을 허가하는 알링턴 모델을 따르는 것은 당 연한 계획이다.
알링턴의 사례는 신중하게 계획된 고밀도 화가 지역 예산의 균형을 맞추고 활기찬 소매 및 상업 중심지를 지원함으로써 주택 소유주 에게 이점을 제공할 수 있음을 보여준다. 미 국에서 가장 생산적인 지역 중 상당수의 현행 토지 이용 정책은 주민들을 내쫓고, 남은 주 민들에게 천문학적인 주택 비용을 발생시키 고 있다. 워싱턴 DC 지역처럼 환승역 근처의 작은 부지에 더 많은 아파트를 건설할 수 있 는 기회를 창출하는 모델을 따르면 더 많은 사람들이 자신에게 가장 적합한 곳에 거주할 수 있게 된다.